La décision d’acheter ou de louer une maison à Montréal dépend en grande partie de votre situation, de vos préférences et de vos objectifs financiers. Le marché immobilier de Montréal est plus abordable que celui des autres grandes villes du Canada. La location est une excellente option pour ceux qui recherchent la flexibilité ou qui veulent réduire les coûts initiaux. L’accession à la propriété convient mieux à ceux qui recherchent la stabilité, la possibilité d’accumuler de la valeur nette et des gains potentiels à long terme.

Pour déterminer la voie qui vous convient le mieux, il faut peser le pour et le contre de chaque option, en tenant compte de vos finances, de votre mode de vie et de l’état actuel du marché immobilier.

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Les grandes lignes

• La location offre une certaine souplesse et des coûts initiaux moins élevés. 
• L’achat offre la stabilité et des gains potentiels à long terme.
• La règle des 5 % peut vous aider à déterminer si la location ou l’achat est plus avantageux financièrement en comparant les coûts.

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La location

La location d’un logement peut s’avérer plus pratique et plus attrayante pour certains en raison de sa flexibilité et de ses coûts initiaux moins élevés. Toutefois, le manque de stabilité et de gains financiers à long terme peut être un obstacle pour d’autres. Examinons les avantages et les inconvénients de la location d’un logement.

Les avantages de la location

Flexibilité 

Si vous préférez vous déplacer ou si vous ne voulez pas rester dans le même quartier pendant plus d’un an, la location peut vous donner la souplesse nécessaire pour déménager. Les baux sont des engagements à court terme qui ne dépassent généralement pas un an, ce qui vous permet de choisir un nouvel endroit sans vous confiner dans un quartier, une banlieue ou une ville spécifique.

Entretien

En tant que locataire, vous n’êtes pas responsable de l’entretien de la propriété. Cette responsabilité incombe uniquement à votre propriétaire ou à votre gestionnaire de propriété, ce qui peut vous faire gagner du temps et de l’argent si quelque chose doit être réparé. Votre propriétaire ou votre gestionnaire de propriété s’occupera des réparations et couvrira les frais en cas de problème pendant la location.

Économie d’argent

La location à court terme est beaucoup moins coûteuse que l’achat d’une maison. Vous n’avez besoin que du montant du premier mois de loyer, ce qui est nettement moins cher que la mise de fonds requise pour l’achat d’une propriété. Même si vous pouvez vous permettre d’acheter, ce n’est pas toujours l’investissement que vous souhaitez faire. La location peut vous permettre de diversifier vos investissements ou de les garder plus liquides que l’investissement immobilier. 

Les inconvénients de la location

Manque de stabilité

Lorsque vous louez, c’est le propriétaire ou le gestionnaire de la propriété qui vous dicte ce que vous pouvez faire de votre espace. Il se peut que vous n’ayez pas le droit de faire des travaux de peinture ou d’amélioration sans autorisation. Comme vous n’êtes pas propriétaire de l’espace, vous pourriez être forcé de déménager même si vous ne le souhaitez pas, si votre propriétaire émet un avis d’expulsion. Heureusement, Montréal offre de meilleures protections aux locataires que d’autres grandes villes, ce qui rend l’expulsion plus difficile pour les propriétaires.

Augmentations de loyer

Le loyer augmente généralement chaque année, ce qui peut facilement rendre la location inabordable s’il augmente de manière significative. Comme le Québec n’a pas de plafond de loyer lié à l’inflation comme certaines provinces, il est impossible de savoir de combien votre loyer augmentera chaque année. Tant que l’augmentation est considérée comme raisonnable en cas de contestation, votre propriétaire peut augmenter le loyer autant qu’il le souhaite.

Pas de gains à long terme

La location n’offre pas de possibilités d’investissement et ne permet pas de réaliser des gains en capital. Si la location peut s’avérer plus abordable au départ, il n’y a pas de rendement à long terme. Au fil du temps, la location devient plus coûteuse que la propriété, à moins que vous ne vous engagiez à investir votre argent de manière à obtenir des rendements similaires à ceux de la plus-value immobilière.

L’achat

L’accession à la propriété peut être plus intéressante pour certains en raison de sa stabilité, alors que pour d’autres, le manque de flexibilité et les coûts potentiels sont des facteurs dissuasifs. Examinons les avantages et les inconvénients d’être propriétaire. 

Les avantages de la propriété

Stabilité

Le fait d’être propriétaire offre une certaine stabilité, car vous ne risquez pas d’être évincé de votre logement pour des raisons de prix. Vous êtes également libre d’apporter des modifications et des améliorations à l’espace, ce qui vous permet de vous l’approprier sans avoir à demander l’approbation de qui que ce soit. Comme une hypothèque a généralement un terme plus long qu’une location, les versements sont plus stables, surtout si vous optez pour un taux fixe. Vous saurez exactement combien vous paierez sur le terme de votre hypothèque avec un taux fixe, et vous n’aurez donc pas à vous inquiéter de l’augmentation des versements, comme c’est probablement le cas avec un loyer chaque année.

Accumulation de valeur nette

Au fur et à mesure que vous remboursez votre hypothèque, vous accumulez un capital dans votre maison. Si vous continuez à effectuer des versements hypothécaires et que vous disposez d’un capital suffisant, vous pourrez le refinancer plus tard afin de l’utiliser pour d’autres dépenses importantes, comme des rénovations, le paiement de vos études, la consolidation de vos dettes ou la réalisation d’autres objectifs financiers.

Gains à long terme

Si vous décidez de vendre votre maison, il y a de fortes chances qu’elle ait pris de la valeur depuis son achat. Lorsque vous vendez, vous réalisez un gain en capital en vendant à un prix plus élevé que celui que vous avez payé. Étant donné que le Canada dispose d’une exemption pour résidence principale, cela élimine l’impôt sur les gains en capital que vous paieriez lors de la vente d’une résidence principale. Sans compter les taxes foncières que vous payez en tant que propriétaire, cette exonération fait essentiellement de votre maison un investissement non imposable tant qu’elle reste votre résidence principale pendant toute la durée où vous en êtes propriétaire.

Les inconvénients de la propriété

Moins de flexibilité

L’achat n’est peut-être pas la solution idéale si vous ne souhaitez vivre quelque part que pendant une courte période. En raison des coûts initiaux élevés de l’accession à la propriété, l’achat est un engagement à long terme. Il est également beaucoup plus difficile et plus coûteux de se libérer d’une hypothèque et de vendre que de mettre fin à un bail.

Coûts d’entretien

L’accession à la propriété s’accompagne de coûts supplémentaires pour l’entretien de la maison au fil du temps. Vous pouvez être amené à prendre en charge des réparations mineures, des travaux d’entretien général ou des réparations importantes, comme le remplacement d’un toit, de fenêtres ou d’appareils électroménagers. Outre les frais d’entretien courants, vous devez prévoir dans votre budget mensuel d’autres frais, comme les taxes foncières et l’assurance habitation.

Mise de fonds, frais de clôture et versements hypothécaires 

L’achat d’une maison nécessite une mise de fonds initiale beaucoup plus importante que la location. Votre mise de fonds dépend du prix d’achat et est d’au moins 5 % jusqu’à 20 % ou plus. Vous devrez également mettre de côté un montant supplémentaire pour les frais de clôture, qui sont dus à la clôture et peuvent ajouter jusqu’à 4 % du prix d’achat à ce dont vous avez besoin pour l’accession à la propriété.

Selon le type d’hypothèque et les taux d’intérêt, vos versements hypothécaires pourraient augmenter considérablement si les taux changent. Le loyer augmente généralement une fois par an, ce qui vous donne le temps d’ajuster votre budget. En revanche, si vous êtes propriétaire et que vous avez un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM), vos versements hypothécaires peuvent fluctuer jusqu’à huit fois par année, les modifications du taux directeur de la Banque du Canada vous laissant peu de temps pour établir votre budget en vue d’une augmentation des versements.

Louer ou acheter : la règle des 5 %

Si vous ne savez pas si louer ou acheter est pour intéressant pour vous, utilisez la règle des 5 % pour comparer les options avec plus de précision. La règle des 5 % compare la location à l’achat en utilisant les coûts irrécupérables, ce qui vous aide à déterminer quelle option est la plus sensée. Les coûts irrécupérables sont des dépenses qui ne génèrent pas de rendement ou qui n’augmentent pas la valeur nette. 

Voici en quoi les coûts irrécouvrables diffèrent selon que vous êtes locataire ou propriétaire :

Louer : Le loyer est irrécupérable à 100 %. Vous payez pour un endroit où vivre, mais vous n’accumulez pas de valeur nette et ne recevez pas de rendement financier.

Acheter : Bien qu’une partie de votre versement hypothécaire serve à constituer un capital, certains coûts liés à l’accession à la propriété sont irrécupérables. Il s’agit notamment des coûts suivants :

• Taxes foncières : Estimées à 1 % de la valeur de la maison par année.
• Frais d’entretien : Également estimés à 1 % de la valeur de la maison par année.
• Coûts d’investissement : Estimés à 3 % de la valeur de la maison par année, ils représentent le coût d’opportunité d’investir ailleurs plutôt que de posséder une propriété.

L’ensemble de ces coûts représente 5 % de la valeur de la maison, ce qui constitue la base de la règle des 5 %.

Comment fonctionne la règle des 5 %

La règle des 5 % est un calcul simplifié qui compare la location à l’achat en calculant les coûts irrécupérables de l’accession à la propriété. Vous pouvez calculer les coûts irrécupérables de l’accession à la propriété en procédant comme suit :

1. Multipliez la valeur de la maison par 5 % pour obtenir le coût annuel irrécupérable.
2. Divisez ce chiffre par 12 pour obtenir l’équivalent mensuel.
3. Comparez ce chiffre au coût de la location d’une propriété similaire.

Si le coût de la location est inférieur au coût mensuel irrécupérable calculé pour l’accession à la propriété, la location peut être la meilleure option.

Exemple :

• Valeur de la maison : 450 000 $
• 5 % de la valeur : 22 500 $
• Coût mensuel : 22 500 $ ÷ 12 = 1 875 $

Selon cet exemple, si vous pouvez louer un logement comparable pour moins de 1 875 $ par mois, la location pourrait être plus avantageuse sur le plan financier.

Louer ou acheter : exemple à Montréal

Utilisons la règle des 5 % pour comparer les marchés de l’immobilier et de la location à Montréal.

Loyer mensuel moyen : 1 986 $

Prix moyen d’un condo : 420 000 $

• Coûts annuels irrécupérables de la propriété : 420 000 × 5 % = 21 000 $
• Coût mensuel : 21 000 / 12 = 1 750 $

Si vous pouvez louer une propriété comparable pour moins de 1 750 $ par mois, la location pourrait être le meilleur choix. Dans ce cas, le loyer moyen de 1 986 $ est plus élevé que les coûts mensuels irrécupérables calculés pour être propriétaire, ce qui suggère que l’accession à la propriété pourrait être l’option la plus économique. Toutefois, la location peut s’avérer plus avantageuse si vous trouvez une propriété équivalente dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 1 750 $.

Foire aux questions

En conclusion

Acheter ou louer dépend de vos préférences, de vos finances et de vos objectifs. Si vous avez une perspective à long terme (de 5 à 10 ans), l’achat d’une maison reste l’option la plus judicieuse sur le plan financier, car elle vous permet d’accumuler de la valeur nette au fur et à mesure que vous effectuez des versements hypothécaires. En revanche, la location peut être mieux adaptée à votre mode de vie si vous avez une perspective à court terme de moins de 5 ans. Cela vous donne la possibilité de déménager, d’investir et d’épargner pour une mise de fonds si vous envisagez d’acheter plus tard. 

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