Un nouveau rebondissement, aussi coûteux qu’inattendu, guette les propriétaires canadiens qui souhaitent refinancer ou changer de prêteur. Deux des plus grandes institutions financières au pays, TD et RBC, ont réduit considérablement leurs taux hypothécaires fixes affichés. Si ces baisses semblent, à première vue, avantageuses pour les emprunteurs, elles provoquent en réalité une hausse marquée des pénalités de remboursement anticipé, notamment celles calculées selon la méthode du différentiel de taux d’intérêt (DTI) pour les hypothèques à taux fixe.

Résultat : plusieurs emprunteurs se retrouvent confrontés à des frais de plusieurs milliers de dollars supplémentaires pour briser leur hypothèque – parfois au beau milieu d’une transaction déjà en cours.

Les baisses importantes de TD et leur effet immédiat

La Banque TD a réduit son taux affiché de 1 an de 1,65 % et de 2 ans de 1,95 % – l’une des plus fortes baisses en une seule journée des dernières années. Ces taux affichés servent de points de référence pour le calcul du DTI, utilisé pour déterminer la pénalité en cas de rupture anticipée d’une hypothèque à taux fixe.

Le problème? Des taux affichés plus bas creusent l’écart entre le taux du contrat hypothécaire de l’emprunteur et le taux affiché équivalent, augmentant ainsi considérablement la pénalité, surtout pour ceux et celles ayant signé leur hypothèque durant les périodes de taux élevés en 2022 et 2023.

Certains clients de TD qui sont en refinancement se voient imposer des pénalités pouvant atteindre 10 000 $ de plus que prévu, simplement parce que leur demande de relevé de remboursement n’avait pas encore été traitée avant l’entrée en vigueur du nouveau taux affiché. Et comme ces relevés peuvent prendre cinq jours ouvrables ou plus selon le prêteur, un autre ajustement à la baisse du taux affiché durant cette période pourrait encore alourdir la facture – transformant un refinancement avantageux en mauvaise décision financière.

Exemple : un client de TD qui a contracté une hypothèque de 3 ans à taux fixe à 4,30 % en août 2023. Avant la baisse de taux affichés de TD, la pénalité estimée pour rembourser une hypothèque de 500 000 $ était d’environ 5 400 $ (calcul basée sur trois mois d’intérêts).

Après la réduction du taux affiché sur 2 ans de 195 points de base, la pénalité grimpe à plus de 22 000 $. Une augmentation de près de 17 000 $.

Les baisses de taux affichés de RBC entraînent aussi des pénalités plus salées

La Banque Royale (RBC) a emboîté le pas en réduisant plusieurs de ses taux fixes affichés. Le taux de 2 ans a chuté de 0,85 %, ce qui correspondant à la baisse la plus importante, le taux de 1 an de 0,55 %, et les taux de termes de 3 et 5 ans ont reculé de 0,35 % et 0,30 %.

Bien que ces baisses puissent séduire les nouveaux emprunteurs, elles ont l’effet inverse pour les détenteurs actuels d’hypothèques fixes chez RBC. Toute rupture anticipée entraîne maintenant une comparaison avec un taux affiché plus bas dans le calcul du DTI – ce qui signifie une pénalité plus élevée.

Exemple : Un client ayant contracté une hypothèque fixe de 3 ans à 4,30 % avec la RBC en août 2023 pourrait désormais devoir payer plus de 16 000 $ de pénalité, contre environ 7 000 $ s’il avait obtenu son relevé de versements hypothécaires quelques jours avant la baisse de taux. Soit une augmentation de près de 9 000 $ simplement due au changement de taux affiché.

Pourquoi les pénalités explosent : comprendre le calcul du DTI

La pénalité fondée sur le différentiel de taux d’intérêt (DTI) dépend de l’écart entre le taux de l’emprunteur et le taux affiché actuel du prêteur pour un terme comparable. Plus l’écart est grand et plus le terme restant est long, plus la pénalité est importante.

Certaines banques gonflent leurs taux affichés, les maintenant au-dessus des taux du marché. Quand elles les réduisent soudainement, l’écart avec le taux de votre contrat devient plus grand – et la pénalité augmente.

Les autres grandes banques pourraient suivre

Après les baisses marquées de TD et RBC, il est probable que les autres grandes institutions canadiennes emboîtent le pas. Cela inclut la Banque Scotia, BMO, CIBC et la Banque Nationale.

Comme ces taux affichés servent de référence pour le calcul du DTI, une baisse généralisée du taux affiché se traduirait par une hausse des pénalités pour des milliers de propriétaires canadiens, en particulier ceux ayant signé une hypothèque à taux fixe entre 2021 et 2023.

Pourquoi les autres prêteurs pourraient s’y mettre

• Concurrence accrue : Les banques cherchent à attirer de nouveaux clients dans un marché au ralenti.
• Visibilité des taux : Réduire les taux affichés les rend plus attrayants pour les acheteurs potentiels, même si cela pénalise les clients existants.
• Tendance historique : Lorsqu’un ou deux grands joueurs modifient leur stratégie, les autres suivent rapidement pour maintenir leur position.

Les conséquences pour les emprunteurs

• Des pénalités imprévues : Vous pourriez faire face à des frais de plusieurs milliers de dollars simplement pour refinancer ou accéder à votre équité.
• Des délais coûteux : Les prêteurs peuvent prendre jusqu’à 5 jours ouvrables pour émettre un relevé de remboursement. Pendant ce temps, si le taux affiché baisse à nouveau, la pénalité pourrait grimper davantage.
• Changer de prêteur devient risqué : Même si vous trouvez un meilleur taux ailleurs, les pénalités pourraient rendre le transfert non rentable.

Conséquences sur les refinancements

De plus en plus de spécialistes hypothécaires rapportent que des transactions échouent en cours de route. Certains clients abandonnent leur refinancement après avoir constaté que la pénalité est soudainement trop élevée. D’autres sont incités à agir rapidement, craignant une nouvelle baisse des taux affichés qui augmenterait encore les coûts.

Pour plusieurs, cela signifie opter temporairement pour une hypothèque ouverte ou accepter une offre de rétention moins compétitive pour éviter une pénalité encore plus importante.

Comment vous protéger contre les pénalités de remboursement élevées

• Demandez immédiatement votre relevé de remboursement : Dès que vous commencez à explorer un transfert, commandez votre relevé. Cela verrouille le montant de votre pénalité avant toute nouvelle baisse des taux affichés. Assurez-vous toutefois que la transaction se conclut avant la date d’expiration du relevé.
• Évaluez votre exposition au DTI : Les emprunteurs ayant signé une hypothèque fixe entre 2022 et 2023 sont particulièrement à risque. Plus l’écart entre votre taux et le taux affiché est grand, plus la pénalité sera élevée.
• Envisagez une société de financement hypothécaire (SFH) : Contrairement aux grandes banques, les SFH comme nesto utilisent les taux réels (et non affichés) pour le calcul des pénalités. Cela réduit l’écart de taux et peut vous faire économiser des milliers de dollars en cas de rupture.
• Comparez les offres intelligemment : Un taux légèrement plus bas ailleurs ne vaut pas toujours la peine si la pénalité efface les économies. Faites un vrai calcul coût-bénéfice, pas seulement une comparaison de taux.
• Consultez un expert hypothécaire : Un expert pourra vous dire si cela vaut la peine de résilier votre contrat, à quel moment le faire, et comment mieux négocier les conditions. Dans le marché actuel, des conseils personnalisés peuvent faire une grande différence.

Comment éviter les pénalités de remboursement démesurées

La baisse brutale des taux affichés chez TD et RBC redéfinit le paysage hypothécaire. Ce qui semblait être un bon moment pour refinancer peut rapidement se transformer en piège financier, surtout pour les détenteurs d’hypothèques à taux fixe des dernières années.

Plus d’un million de Canadiens devront renouveler ou réviser leur terme hypothécaire en 2025. Comprendre l’impact des taux affichés sur les pénalités n’a jamais été aussi crucial.

Vous voulez éviter les pénalités excessives? Un excellent réflexe est de passer par une société de financement hypothécaire comme nesto. Contrairement aux banques qui utilisent des taux affichés gonflés, les SFH se basent sur les taux réels, réduisant ainsi l’écart utilisé dans le calcul du DTI – et vous pourriez économiser des milliers de dollars si vous devez briser votre contrat.

Naviguer ce marché en mutation demande plus qu’un bon taux : ça prend les bons conseils. Contactez les experts hypothécaires de nesto dès aujourd’hui pour protéger votre budget et prendre des décisions éclairées au bon moment.

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